Utvecklaren är skyldig att utfärda ett ansvarsförsäkringsavtal innan den första transaktionen med köparen ingås. Annars kommer han inte att kunna registrera det hos Rosreestr. Dessa och andra tillägg gjordes 2014 av federal lag nr 294 Om ändringar av vissa lagstiftningsakter.
Essence
Sedan 2014 är byggföretaget skyldigt att bekräfta fullgörandet av förpliktelser genom att utfärda en borgens- eller ansvarsförsäkring för byggherren i delat byggande. Detta gör att köparen kan återbetala sina pengar i händelse av oförutsedda situationer.
Det antagna lagförslaget fastställer utvecklarens ansvar för:
- undvikande av förpliktelser;
- leverans av oavslutat objekt;
- konkurs före överlåtelse.
Experter fruktar att innovationer kommer att leda till högre priser föregendomen. Regeringen försäkrade att dessa faktorer inte är relaterade till varandra. Försäkringskostnaderna, även för ett stort företag, uppgår till 1 % av transaktionsvolymen. Utvecklare måste avsätta medel för dessa kostnader från sin budget.
Objekt
Byggaransvarsförsäkring för delat byggande innebär att skydda kundernas fastighetsintressen. Denna affär är fördelaktig främst för köpare. Bolaget kan försäkra hela huset eller lägenheterna separat.
Kunder
Avtalet ingås till förmån för aktieägare. Under vissa omständigheter kommer de att få en betalning. Utvecklaren åtar sig att överlämna ett pålitligt högkvalitativt objekt. Försäkringsgivaren är skyldig att meddela kunden om förändringar i transaktionen och betala ersättning. Om aktieägare ändras under byggprocessen måste detta anges i kontraktet, eftersom ett separat dokument upprättas med nästa deltagare.
Insurers
Alla IC:er tenderar inte att upprätta sådana avtal. Man tror att denna typ av transaktioner medför förluster. Dessutom måste företaget uppfylla vissa krav:
- fungerar på marknaden i mer än 5 år;
- uppfylla kraven på finansiell stabilitet;
- har en positiv utvecklingsutsikt för framtida perioder;
- att ha minst 400 miljoner rubel i omlopp, samt auktoriserat kapital till ett belopp av 120 miljoner rubel.
priser
Byggmästarförsäkring för delade byggkostnaderdyr. Medelkurserna 2015 var 0,5–0,8 %. För långtidskontrakt kan tarifferna sänkas med 10-30 %. Försäkringsbolaget (IC) bestämmer själv taxan och beräknar även koefficienterna för den årliga procentsatsen, eftersom det alltid finns en möjlighet att byggherren helt undviker att uppfylla sina skyldigheter.
Vad bestämmer kursen:
- Utvecklarens deltagande i innehavet.
- Positiv erfarenhet av tidigare transaktioner: deadline, antal objekt, arbete i olika regioner, inga klagomål.
- Finansiell hållbarhet.
- Juridisk support: tillgång till alla dokument och tillstånd.
- Byggningsfas.
- Deadline.
- Antal aktieägare.
kontraktsutförande
För att registrera en DDU måste utvecklaren lämna in ett avtal till Rosreestr. För att göra detta måste du samla in följande dokument:
- projektdeklaration;
- tillstånd att utföra byggnadsarbeten;
- statligt registreringsbevis;
- delat byggavtal;
- kopia av lagstadgade dokument;
- feasibility study;
- kopia av bokslut;
- data om fordringsägare;
- intyg om ingen brottslighet på banklån.
Vad är skyddat
Byggmästaransvarsförsäkring för delat byggande innebär utbetalning av ersättning om byggherren inte fullgjort skyldigheterna, vilket fastställs genom domstolsbeslut ellerföretags konkurs. Beloppet betalas inte vid frysning i byggtiden eller förlängning av driftsättningstiden. Beloppet beror på kontraktspriset. Den får inte vara mindre än:
- objektkostnad;
- genomsnittlig marknadspris för 1 kvm m. bostäder i regionen.
Lagen begränsar också det maximala beloppet för premier.
Följande fall erkänns som försäkring:
- byggnadsavbrott;
- utvecklarkonkurs;
- får inte bostad;
- vägrar att lämna tillbaka materiella resurser etc.
lagstiftningsändringar
Under 2014 ändrades federal lag nr 294, enligt vilken ansvarsförsäkringen för utvecklaren av aktieägande i byggandet nu är obligatorisk. Kontrakt upprättas av utvecklarna själva. De väljer också med vem de ska skriva kontrakt: med ett företag, en bank, ett specialiserat företag.
Alla medlemmar i det obligatoriska försäkringsbolaget är solidariskt ansvariga. Om en affär görs med en bank, läggs mycket tid på att samla in papper. En deposition på 30 % av objektets värde måste betalas, vilket fungerar som en garanti för finansinstitutet. Dessutom ställer centralbanken sina egna krav för sådana banker:
- minsta anställningstid - 5 år;
- registrerat kapital 200 miljoner;
- värdet på fastigheten är 1 miljard rubel.
Det är mer lönsamt för utvecklare att få ett lån än att utfärda en garanti. Finansiella institutioner ocksåanser att försäkring av ett aktiebolagsavtal i byggverksamhet är lönsamma produkter.
Det är bättre att skriva ett kontrakt med ett företag. Inför hård konkurrens försöker försäkringsbolagen attrahera kunder med låga tariffer och priser. Kursen på sådana transaktioner förblir fast under hela kontraktsperioden. Byggmästaransvarsförsäkring för delat byggande betalas ut efter avslutat arbete. En annan fördel är pappersarbetets snabbhet. Den försäkrade är byggherren själv, förmånstagaren är aktieägare. Försörjningsmetoden väljs för varje bostad separat.
Byggaransvarsförsäkring för delat byggande
Företag måste tillhandahålla säkerheter. Oftast är detta marken där objektet kommer att ligga. Dessutom beskriver dokumentet hur man säkerställer förpliktelser. Papperna är undertecknade före den statliga registreringen av det första aktieavtalet och är giltiga tills föremålet överlämnas. Uppsägning av transaktionen fritar inte företaget från skyldigheten att betala ersättning för fall som inträffat under dess giltighetstid.
Du kan försäkra hela huset eller varje lägenhet separat. Det första alternativet är inte lönsamt. Byggherren behöver omedelbart sätta in ett stort belopp, för att vara säker på att alla lägenheter kommer att säljas. Det andra problemet är att det enligt sådana kontrakt är svårt att avgöra vem som är förmånstagaren.
Dokumentet träder i kraft från det ögonblick den första delbetalningen krediteras. Byggherrens försäkring för delad byggnation enligt kontraktet ger ingen franchise. Resten av avtalet är standard:
- försäkringsgivaren åtar sig att informera aktieägarna om ersättningsbeloppet som betalats ut;
- företaget kan lämna in ett regressionskrav mot utvecklaren;
- försäkringsgivaren är skyldig att meddela alla ägare om förtida uppsägning av avtalet;
- avtalets varaktighet beror på byggtiden.
Återbetalningsbeloppet beror på pris och priser. Det måste överstiga värdet av bostadens totala yta. Företaget bestämmer själv hur betalningen ska göras: i ett engångsbelopp eller i delbetalningar.
Problem med ansvarsförsäkring för byggherrar i delad konstruktion
Den här affären är mycket specifik. I själva verket talar vi om att skydda utvecklarens ekonomiska risker. Företag har ett val - att utfärda en försäkring eller en garanti. Det andra alternativet är mer att föredra, eftersom kreditinstitut redan har en etablerad mekanism, poängsystem, specialister som bedömer risker, såväl som strukturer som organiserar slutförandet av WIP. SC kan inte skryta med sådana fördelar. Men de erbjuder låga priser. Folk är vana vid att banktjänster är dyra. Detta är sant eftersom risken i handeln är hög. Även om tarifferna för företag också ökade efter lagändringarna.
FörsäkringByggherrens ansvar vid delad konstruktion ger den kumulativa effekten av förluster. I en krissituation (en minskad efterfrågan på bostäder, en höjning av bolåneräntorna) kommer alla utvecklare att drabbas av förluster på en gång, och inte bara en marknadsaktör.
Ett annat problem är oförmågan att återförsäkra risker även på den utländska marknaden. I internationell praxis används obligationer (garantier) i sådan verksamhet. Men deras funktion är inte inskriven i rysk lagstiftning. Den största skillnaden med en sådan produkt är att försäkringsgivaren kan ta en anläggning under uppförande som pant.
Centralbanken höjde kraven för försäkringsbolag som kan tillhandahålla tjänster till utvecklare - ökade minimibeloppet kapital. Detta minskar kraftigt kretsen av möjliga försäkringsgivare - upp till 19 organisationer. Företag som tidigare stod för 80 % av kontrakten med utvecklare har lämnat den nya listan. Vad som kommer att hända med dem nu är okänt. Troligtvis kommer det att bli nödvändigt att ingå nya kontrakt med företag från den "vita" listan. Om licensen återkallas ansvarar IC för tidigare gjorda transaktioner inom 6 månader. Den avslutar sedan antingen dokumenten eller överför portföljen och skulderna till en annan marknadsaktör. Till skillnad från OSAGO eller ansvarsförsäkring för ägare av farliga produktionsanläggningar, inkluderar denna tjänst inte andra typer av skydd, såsom kompensationsfonder som skulle hantera betalningar till medborgare efter försäkringsgivarens konkurs. Aktiemarknadbostadsbyggandet är jättebra. Men det finns inget väletablerat sätt att reglera utvecklarnas verksamhet ännu.
