Aktieandel har blivit utbredd i Ryssland. Företag lockar investerare, de bygger ett hus med sina medel, som sedan blir de senares egendom. Du kan alltså köpa en lägenhet på avbetalning och betala av skulden innan bygget är klart. Men detta är inte alla möjligheter som delat byggande ger. Vad parterna i transaktionen behöver veta om denna process, vad man ska vara uppmärksam på - läs vidare.
Nyanser
I teorin är allt enkelt och tydligt, men i media bevakas denna process på ett negativt sätt. Varför händer det här? Parternas intressen i transaktionen skyddas av lagen om delat byggande, som antogs redan 2004. Han införde stränga krav för utvecklare. För närvarande är detta det enda regleringsdokumentet som reglerar delat byggande. Vad behöver kunden veta när ett avtal ingås?
Utvecklaren och föremålet för transaktionen. Om företaget har varitverkar på marknaden, har ett antal genomförda objekt, då kan den betraktas som avtalspartner. Att kontakta overifierade organisationer, särskilt personer som gör en affär för första gången, är inte värt det.
Lagen "om delad konstruktion" nr 214 gäller endast kontrakt med samma namn. Någon annan formulering är inte tillåten. Om utvecklaren föreslår att underteckna "Investeringsavtalet" försöker han undvika spridningen av kraven i sådana förordningar: lagen "Om delad konstruktion", den federala lagen "Om konsumentskydd".
Innan du attesterar handlingar, be företaget om bygglov, ta reda på var projektdeklarationen finns och läs den. Enligt lag är publiceringen ett obligatoriskt krav för utvecklaren.
Det delade byggavtalet anses ingått från tidpunkten för statens registrering. Annars kommer den att anses ogiltig. Papperet ska innehålla en beskrivning av objektet, tidsfristen för överföringen, kostnaden och förfarandet för betalningar, en garanti.
Kontrollera dokument
FZ föreskriver att ett företag endast kan samla in pengar efter att ha erhållit tillstånd, publicerat en projektdeklaration och registrerat ägande. Om minst ett av dessa villkor inte är uppfyllt kan medborgaren kräva återbetalning med ränta. De beräknas till dubbla refinansieringsräntan. Enligt kontraktet ska företaget bygga en fastighet inom en viss tid, och efter att ha erhållit tillstånd frånstatliga organ för att ge uppdraget att överföra det till deltagaren i transaktionen. Den andra parten samtycker till att betala det överenskomna priset och acceptera objektet (om auktoriserat).
Ett skriftligt avtal om deltagande i byggandet måste registreras. Först efter det träder den i kraft. Innan en medborgare undertecknar dokument har en medborgare rätt att bekanta sig med sådana papper:
- utvecklarens ingående dokument;
- intyg om statlig registrering;
- intyg om skatteregistrering;
- godkända årsrapporter för de tre senaste affärsperioderna;
- revisionsrapport.
Förbättra transaktionssäkerheten
Från 2014 träder normen i den federala lagen "Om försäkring av utvecklares ansvar" i kraft, som gäller för delat byggande. Vad betyder det? I händelse av fallissemang eller konkurs av företaget, kommer en person att kunna returnera pengarna. Under statlig registrering av dokument måste utvecklaren tillhandahålla ett ansvarsförsäkringsavtal eller garanti. Tidigare var det möjligt att ställa säkerheter som säkerhet för transaktionen.
Försäkringsnyanser
Kontraktet ingås till förmån för förmånstagaren - en medborgare eller juridisk person vars medel samlades in för konstruktion.
Försäkrad händelse – fullständigt eller felaktigt fullgörande av utvecklarens skyldigheter, vilket bekräftas av ett domstolsbeslut.
Giltighetstiden för dokumentet liknar den som anges i det delade byggavtalet. Men förmånstagaren kan få ersättning även två år efter utgången av överföringen av lokalen. Minsta försäkringsbelopp beräknas utifrån kostnaden för boende. Men det kan inte vara lägre än marknadspriset.
Så här säkras byggnadskapital. Den federala lagen föreskriver också följande avvecklingsförfarande:
1. Ett garantiavtal undertecknades. Om exploatören inte har fullgjort sina skyldigheter eller inte lämnat ett begripligt svar inom avtalad tid, så kan uppdragsgivaren ansöka med motsvarande krav till borgensbanken.
2. Affären säkrades genom ett försäkringsavtal. Förmånstagaren ska ansöka hos bolaget eller det ömsesidiga försäkringsbolaget (OVS) inom den angivna preskriptionstiden för pantföremålet. Lagen föreskriver att betalning ska ske senast trettio dagar från dagen för inlämnande av handlingar. Samtidigt spelar förekomsten av byggherrens skuld till försäkringsbolaget ingen roll. Denna förordning gäller endast avtal som ingås efter 2013.
Metoder för att säkerställa förpliktelser
Vi har redan övervägt på vilka sätt (enligt lagen) kunden kan återbetala de använda medlen. Förekomsten av denna klausul i kontraktet garanterar dock inte betalning av ersättning. Olika villkor och klausuler kan skrivas in i handlingen, med hjälp av vilka du kan fördröja tiden för att fullgöra skyldigheter. Och alla dessa"om" kanske inte går utöver lagen.
När bygget går långsamt eller inte startar under en längre tid kan beställaren utan att invänta tidsfristen kräva att handlingen hävs i domstol. Denna möjlighet tillhandahålls om:
1) det har skett en uppsägning eller avstängning av byggandet av ett hus, som inkluderar ett delat objekt, i närvaro av omständigheter som indikerar att objektet inte kommer att överföras till transaktionsdeltagaren inom den period som anges i dokumentet;
2) det finns mer betydande förändringar i projektdokumentationen, inklusive en betydande korrigering av storleken på andelsobjektet;
3) det finns en minskning eller ökning av det totala antalet lägenheter som ingår i den nya byggnaden.
Vad mer behöver du veta om delad konstruktion?
Datumet då objektet togs i bruk måste tydligt anges (till exempel "senast 15/10/14"). Mycket ofta använder utvecklare reklamfrasen: "i IV-kvartalet 2014." Denna formulering är felaktig. Efter två månader från angivet datum kan aktieägaren ensidigt säga upp det delade byggavtalet. Allt du behöver göra är att skicka ett skriftligt meddelande. Utvecklaren är skyldig att returnera de mottagna pengarna till kundens konto inom 20 kalenderarbetstimmar och betala honom påföljder. Eller sätt in detta belopp på en deposition som öppnas i aktieägarens namn.
Den totala kostnaden för lägenheten som anges i dokumenten beräknas från priset per kvadratmeter bostad, multiplicerat medrumsyta. Dessa nummer bör också anges. Det är också värt att uppmärksamma beskrivningen av parametrarna för boyta: plats, våning, adress, område, antal rum. Garantitiden för den byggda lägenheten är 5 år.
När man studerar dokumenten är det värt att uppmärksamma från vilken punkt intresseinnehavaren måste betala bruks- och driftskostnader. Om denna punkt saknas, uppstår skyldigheten från det ögonblick då avtalet om accept och överlåtelse av lägenheten undertecknas och inte tas i bruk.
Oundvikliga problem?
Ibland "glömmer" utvecklare avsiktligt att inkludera några av objekten i dokumentet. Men byggherren kan drabbas av väsentliga förluster även om Shared Construction-avtalet är korrekt utfört. Vad betyder det? Utvecklaren kan överlåta äganderätten till en annan juridisk person. I det här fallet kommer han att sälja honom rättigheterna till alla lägenheter praktiskt taget till självkostnadspris. Sedan tilldelar förmedlingsföretaget dem till aktieägare till marknadspriset. Vid första anblicken borde det inte vara några problem. Vid risk för oavslutat bygge eller exploatörens konkurs kan dock ränteinnehavaren göra anspråk på det belopp som anges i kontraktet. Men lägenheterna såldes till självkostnadspris, inte marknadspris.
Ett annat vanligt schema
Registrering av delade byggentreprenader räknar ner det ögonblick då de träder i kraft. Men väldigt ofta använder låntagare ett annat system. De erbjuder sig att underteckna ett preliminärt kontrakt. Den innehåller nästan samma föremål som ii princip, förutom information om dess ikraftträdande. Sådana dokument är inte föremål för obligatorisk statlig registrering. I detta fall kommer parterna överens om att den andra deltagaren omedelbart betalar alla pengar för lägenheten. Exploatören förbinder sig att ingå huvudkontraktet om aktieandel i byggandet någon gång i framtiden. Aktieägaren är säker på att transaktionen genomförs korrekt. Men detta "grå" system tar bara dokumentet utanför lagens räckvidd.
Här är en annan populär manöver. Exploatören sluter ett avtal med köparen, vars föremål inte är skyldigheten att överlåta egendom till aktieägaren utan något annat: finansiering av investeringsverksamhet, överlåtelse av rätten att fordra lokaler och liknande. Det vill säga att hela essensen av dokumentet bestäms av dess innehåll. Men på anspråk från aktieägaren kan domstolen ogiltigförklara det, eftersom handlingen i själva verket skapades för att undvika ansvar enligt lag nr 214.
På morgonen - registrering, på kvällen - pengar
Avtalet anses ha trätt i kraft först efter att dess data har lagts in i Rosreestr. Fram till detta ögonblick har utvecklaren ingen rätt att acceptera pengar. Så detta ögonblick bör registreras i dokumentet. Det är inte värt att tro på de anställdas uttalanden om att dokumenten kommer att registreras "av hela gänget" senare, men det behövs pengar till bygget nu. I sällsynta fall är sådana försäkringar sanna. Överföringen till kammaren av varje dokument separat tar mycket tid. Men klienten kan bli lurad. Därför är det bättre att spela säkert och vänta tills aktietransaktionen är registrerad.konstruktion. Utvecklaren kan insistera på förskottsbetalning. Men i det här fallet, be att få visa kontraktet för detta objekt, som ingicks på liknande sätt. Den registrerade handlingen har en stämpel, ett sigill, namnteckning av den ansvariga personen i Rosestra och ett nummer. Om transaktionen betalades med medel från inteckningen, bör detta bevisas av inskrivningens sigill.
Ofta vill utvecklare själva inte kringgå lagen och få pengar innan pappersarbetet är klart. Men i det här fallet behöver de ytterligare garantier. Till exempel en öppen remburs på en bank. Kunden bidrar med medel till det vid tidpunkten för undertecknandet av kontraktet. Men byggherren kommer att få tillgång till dem först efter att aktieägandet i byggandet av huset är registrerat. Denna åtgärd garanterar samtidigt kundens solvens och gör att du kan följa lagen.
Godkännande av objektet från utvecklaren
Vad behöver du veta om delat byggande vid idrifttagning av en lägenhet?
För det första bör denna process behandlas med övervägande. Klargör alla frågor innan du undertecknar dokumenten. Alla identifierade brister måste återspeglas skriftligen i handlingen av bristande efterlevnad av objektet. Exploatörens skyldigheter enligt lagen anses uppfyllda från det ögonblick som dokumentet om godkännande och överföring av lokalerna undertecknas. Deltagaren har rätt att kräva en vederlagsfri eliminering av brister eller en sänkning av transaktionspriset. Om defekter har identifierats redan under drift, är utvecklaren skyldig att kompensera kunden för deras eliminering.
För det andra, ge inte efter för övertalning. Nedan är de vanligasteutvecklare åtgärdsprogram som syftar till att sätta press på kunden:
- de ber att få skriva under papper och försäkrar att alla problem kommer att åtgärdas senare;
- hävdar att de kommer att utarbeta en "annan handling" som kommer att återspegla alla anspråk;
- hotar att, i händelse av brott mot villkoren för pappersarbete, kunden kommer att få betala böter för att avvisa objektet.
Kompetent hjälp
Det finns många nyanser som du måste vara uppmärksam på. Därför är det bättre att söka hjälp från en specialist som vet hur man korrekt utarbetar dokument för delad konstruktion, vad du behöver veta och ta hänsyn till i varje skede av transaktionen. Specialiserade specialister ger hjälp inom följande områden:
- Välja en utvecklare, kontrollera hans dokument.
- Följa proceduren för att underteckna papper: analysera kontrakt, ge råd om möjliga risker, förhandla om ändringar i villkoren.
- Förbered och skicka in dokument för registrering.
- Medfölja klienten vid godtagande av objektet, reglera frågor om brister i lokalen, tidsfrister, betalning av vite, inklusive i domstol.
- Utarbeta uppsägningen av dokumentet: kontrollera återlämnandet av det inbetalda beloppet, indrivning av böter, ränta för användning av lånade medel, samt ersättning för förluster som överstiger straffavgiften (betalning för advokattjänster). Inom liknande områden ges hjälp med att säga upp ett preliminärt avtal, ett investeringsavtal, ett lån etc.
Slutsats
Du kan köpa en lägenhet på den primära marknaden genom att fylla i delad konstruktion. Vad behöver en handlare veta? Många nyanser. Börjar med reglerna för att välja en adekvat låntagare och slutar med funktionerna för att fylla i ett godkännandebevis. Därför är det bättre att använda tjänsterna från en erfaren advokat som kommer att följa med klienten i alla skeden av transaktionen.
