Många föredrar att köpa lägenheter i byggskedet av ett hyreshus. Detta gör att du kan köpa föremål till en reducerad kostnad. Denna process kallas aktieandel i byggandet. För att intresseinnehavaren ska kunna skyddas på ett tillförlitligt sätt från förlust av medel, bör man kompetent närma sig valet av utvecklaren, samt studera ett noggrant utarbetat kontrakt. Det är detta dokument som skyddar rättigheterna för köpare av oavslutade föremål.
Essence of equity participation
Processen förutsätter att flerbostadshus byggs på bekostnad av framtida lägenhetsköpare. De investerar i byggandet av ett hus och efter att det tagits i drift kan de registrera äganderätten till lägenheten.
Processen regleras av en speciell lag i den federala lagen nr 214 "Om delad konstruktion", och olika ändringar görs regelbundet i den för att garantera skyddet av aktieägarnas rättigheter. Huvuddragen för aktieandelar i byggverksamheten inkluderar:
- varje parts rättigheter och skyldigheter visas först efterunderteckna kontraktet;
- DDU specificerar alla nyanser av samarbete, och den har tecken på olika avtal, som inkluderar ett investerings- och kontraktsavtal, såväl som tillhandahållande av tjänster och försäljning och köp;
- en lägenhet köps enligt ett sådant avtal, som ligger i ett ofärdigt hus;
- under sådana förhållanden lockas många aktieägare, vilket gör det möjligt för utvecklaren att bygga ett objekt med minimal egen investering av pengar;
- inte bara en individ, utan även ett företag kan bli aktieägare;
- deltagare kan inte påverka förändringen av projektet, uppdragsbeskrivningen och andra villkor för husets uppförande.
Ofta möter medborgare som köper lägenheter i hus under uppförande bedrägeri eller konkurs av byggherrar. I detta fall skyddas aktieägarens rättigheter av bestämmelserna i DDU. I svåra situationer kan överlåtelse av andelar i byggande till andra företag eller personer som är involverade i insamlingen av medel genomföras.
lagstiftning
När du köper ett hem i en ofullbordad anläggning bör du vara uppmärksam på bestämmelserna i grundlagen i den federala lagen nr 214. Den antogs redan 2004, och det är han som reglerar alla relationer som uppstår mellan utvecklare och aktieägare. Det har gjorts många ändringar och ändringar av denna rättsakt. Den är uppdelad i många delar och stycken, som var och en har sitt eget syfte. Viktiga ändringar och bestämmelser inkluderar:
- regler angesupprätta och säga upp ett avtal om aktieandel i byggnation;
- möjligheten att överföra rättigheter till tredje part föreskrivs;
- det finns straffrättsligt ansvar för utvecklare om de inte uppfyller sina skyldigheter enligt avtalet;
- på alla sätt, utvecklare måste öppna särskilda konton avsedda för överföring av medel av aktieägare, och pengarna kan användas uteslutande för att bygga anläggningen;
- utvecklare måste ha sin egen officiella webbplats, som avslöjar all information om deras arbete, inklusive projekt, tillstånd och andra dokument.
Nu öppnar alla utvecklare ett depositionskonto utformat för att överföra pengar till aktieägare. Den federala lagen om deltagande i delad konstruktion indikerar att ett sådant konto stängs först efter full användning av medel. Sådana villkor kan inte utgöra ett hinder för överlåtelsen av rättigheten.
Dessutom föreskriver lagstiftningen behovet av att skapa en kompensationsfond. Den representeras av en försäkring för aktieägare, för om utvecklaren av någon anledning inte uppfyller sina skyldigheter, täcks förluster för aktieägare på bekostnad av medel från denna fond.
Fördelar och nackdelar
Att använda DDU för att köpa ett hem har många fördelar för varje bostadsköpare, men det är viktigt att överväga vissa nackdelar med ett sådant beslut. Deltagande i delat byggande av fastighetsobjekt anses riskabelt, somdet finns alltid en möjlighet att utvecklaren kommer att underlåta att uppfylla sina skyldigheter av olika anledningar.
| Pros | Nackdelar |
|
En låg kostnad sätts på objekt, vilket är mycket lägre än priset för färdiga lägenheter på primär- eller sekundärmarknaden |
Kommer att behöva vänta tillräckligt länge på att bostäderna ska stå färdiga, så den här möjligheten utnyttjas av människor som redan har en plats att bo |
| Många utvecklare erbjuder delbetalningar för hela perioden för att bygga ett hus, vilket gör att du kan köpa en lägenhet utan den initiala nödvändiga summan av medel när du upprättar en DDU | Ofta måste aktieägare hantera en försening av leveransen av ett objekt, så det blir nödvändigt att driva in en straffavgift genom domstol |
| Att få bostad är garanterat enligt lag, så aktieägare kommer fortfarande att kunna räkna med en lägenhet eller ersättning för förluster | Om lägenheten av olika anledningar överstiger den tidigare överenskomna storleken per kvadrat, måste du betala ett visst belopp |
| Lagen ställer stränga och många krav på utvecklare, så att du kan vara säker på företagets tillförlitlighet |
Det är inte ovanligt att man råkar ut för bedrägerier, till exempel säljer byggherren en lägenhet till flera aktieägare eller så används andra upplägg för att kringgå lagen, vilket leder till behov av rättstvister |
| Om bolaget inte överlåter huset inom utsatt datum, kan aktieägare räkna med en bra straffavgift, beräknad för varje förseningsdag | Ofta försätter sig ett företag i konkurs, vilket leder till att huset överlåts till en annan byggherre, och allt detta påverkar byggtiden för objektet negativt |
På grund av ovanstående plus- och minus måste varje person självständigt avgöra om aktieägande i byggandet är lämpligt och fördelaktigt för honom.
Hur köper man ett hus på DDU?
Processen anses inte vara alltför komplicerad, men för att säkerställa att den är lönsam och effektiv måste potentiella köpare följa vissa steg i följd.
Innan du kontaktar byggherren är det viktigt att ta reda på recensioner om honom, studera den officiella dokumentationen och även kontrollera hur snabbt byggandet av ett visst hus utförs.
Få företagsinformation
Först och främst måste du se till att lägenheterna säljs enligt DDU av en riktigt pålitlig, verifierad och officiellt registrerad organisation. Den federala lagen om deltagande i delad konstruktion indikerar behovet av att få information om byggherren:
- det måste representeras av ett officiellt registrerat företag;
- det är önskvärt att företaget redan har byggt och tagit i drift anläggningar;
- det bör inte finnas några öppna rättstvister mot organisationen;
- alla tidigare hus måste ingåsdrift inom en förutbestämd tidsram;
- alla dokument som skickas in på organisationens webbplats är noggrant studerade, och de inkluderar projekt, arbetstillstånd, deklarationer och andra papper;
- företaget måste ha rättigheter till platsen där byggprocessen av anläggningen äger rum.
Om dessa dokument och behörigheter saknas, rekommenderas det inte att upprätta en DDU med utvecklaren.
Vilken information innehåller deklarationen?
Särskilt mycket uppmärksamhet ägnas åt att studera byggdeklarationen. Den bör placeras i öppna källor 14 dagar före ingåendet av det första avtalet med aktieägare. Detta dokument bör innehålla viktig information för varje byggdeltagare. Detta inkluderar:
- namn och juridisk adress till utvecklarföretaget;
- tillstånd för arbete är listade;
- ange de tidigare erhållna licenserna;
- passa licensens giltighetstid;
- listar alla grundare av företaget;
- med tanke på de tidigare uppförda föremålen under de tre åren av företagets verksamhet;
- ange det ekonomiska resultatet av arbetet;
- givna leverantörsskulder och fordringar;
- indikerar andra transaktioner på grundval av vilka medel samlades in för bygget.
Ett avtal om deltagande i byggande med aktieägare ingås först efter det att exploatören köpt eller arrenderar marken där byggandet av huset är planerat.
Vad skainkludera projektdokumentation?
Det anses vara ett viktigt dokument för varje byggdeltagare. Dokumentation ska upprättas och offentliggöras 14 dagar innan det första avtalet med aktieägaren träffas. Nyckelinformation från projektet inkluderar:
- information om utvecklaren;
- information om alla grundare;
- data om företagets finansiella ställning;
- bygglov och licenser;
- perioden under vilken det är planerat att bygga objektet;
- placering av huset under uppbyggnad;
- företagsegendom;
- byggkostnader och inblandade entreprenörer.
Det är tillåtet att ändra informationen i projektdokumentationen om företagets ekonomiska ställning förändras under ett kvartal. Dessutom måste alla dessa justeringar publiceras i öppna källor.
Nyanserna i att upprätta ett avtal
Så snart all information om utvecklaren är verifierad är det möjligt att upprätta en DDD med honom om han är pålitlig och verifierad. Aktiedeltagande i byggandet innebär nödvändigtvis genomförandet av detta specifika dokument, eftersom andra papper inte kommer att skydda aktieägare på grundval av bestämmelserna i federal lag nr 214.
Det här dokumentet innehåller naturligtvis information:
- föremålet för avtalet, som representerar lägenheten, och dess kvadrat, antal våningar, antal rum, storlek och närvaro av balkong eller loggia, exakt adress, tillgång till olika kommunikationer, samt en uppsättning avandra tekniska parametrar;
- fastighetspris;
- betalningsorder;
- deadline för att ta huset i drift;
- garantiperiodens varaktighet, som inte bör vara mindre än fem år;
- sättet på vilket den färdiga lägenheten kommer att överföras till aktieägare;
- villkor för behovet av att färdigställa bostadslokaler.
Med korrekt utarbetande av ett dokument om aktieägande i byggandet kommer aktieägare att på ett tillförlitligt sätt skyddas från bedrägeri av byggherren eller från hans konkurs. Vissa utvecklare erbjuder möjligheten att betala för en lägenhet i omgångar.
Registrering av kontraktet
Efter ingåendet av avtalet krävs att det registreras officiellt. Endast under sådana förhållanden genomförs delad konstruktion lagligt. Villkoren för deltagande tyder på att det är nödvändigt att utarbeta en DDU, en plan för anläggningen, en projektdeklaration och personliga dokument från köparen, varefter denna dokumentation överförs till Rosreestr.
Registreringsprocessen tar cirka 10 dagar. För detta måste medborgarna betala 350 rubel.
Vilka rättigheter har aktieägare?
Baserat på DDA har bostadsköpare många olika rättigheter. Dessa inkluderar:
- om tidsfristerna för att ta anläggningen i drift är försenade, kan medborgarna bli skyldiga att betala en straffavgift enligt ett avtal om deltagande i konstruktionen;
- efter registreringen av avtalet pantsätter aktieägarna själva territoriet och objektet som byggs på det;
- tillåtetupprätta ett avtal om överlåtelse av rätten att kräva genom avtal;
- färdig lägenhet accepteras endast vid upprättande av en särskild överlåtelseakt;
- om väsentliga överträdelser upptäcks vid besiktning av bostaden får lagen inte undertecknas, varefter intressehavaren kan kräva rättelse av brister.
Om olika problem upptäcks efter att huset har börjat användas, kan köparen, baserat på garantiperioden, kräva att byggherren åtgärdar dem.
Hur avslutas det?
Villkor för uppsägning av detta kontrakt skrivs direkt i dess paragrafer. Det kan finnas olika anledningar till detta. Oftast krävs uppsägning av ett avtal om deltagande i delat byggande om exploatören inte fullgör sina skyldigheter, till exempel huset inte tas i drift i tid, det föreligger betydande överträdelser eller om fastighetens kvadratmeter inte görs. motsvarar den tidigare fastställda storleken.
Uppsägningsprocessen kommer säkerligen att registreras officiellt.
Slutsats
Därmed anses medborgarnas deltagande i delat byggande vara ett populärt sätt att förvärva billiga och högkvalitativa fastigheter. Samtidigt är det viktigt att korrekt välja utvecklaren, med vilken DDU utarbetas vidare. Detta dokument måste ha den föreskrivna formen och innehålla all nödvändig information om deltagarna.
Baserat på DDU, är bostadsköparen utrustad med många rättigheter som han kan försvara i ett anspråk eller i domstol.
