Vad pågår byggandet? I tider av instabil ekonomi "fryss" ett antal objekt som byggs under byggentreprenader i byggskedet. Detta händer av olika anledningar - brist på ekonomi eller byggmaterial etc. I sådana situationer kan vi prata om pågående byggnation
Oavslutad konstruktion - Definition
Vilka är dessa objekt? Den nuvarande lagstiftningen innehåller ingen direkt definition av detta begrepp. Den ryska federationens civillag hänvisar i dess artikelnummer 130 (del 1) till fastigheter (fastigheter) allt som är kopplat till mark (undergrund, tomter etc.). Huvuddragen hos ett fast föremål är att det inte kan flyttas utan att orsaka oproportionerlig skada på dess syfte. Detta inkluderar även uppförda byggnader och de mycket "ofullständiga" föremål som kommer att diskuteras. Det finns bara en slutsats - den nuvarandelagstiftningen klassificerar otvetydigt "pågående arbeten" som fastigheter.
Den ryska federationens stadsplaneringskod tolkar således konceptet med ett sådant objekt som en byggnad (eller struktur, struktur), vars byggprocess inte har slutförts. Detta inkluderar inte tillfälliga byggnader - vi talar om kiosker, skjul etc. Rättspraxis visar att i specifika tvister måste domare hänvisa till den rättsliga statusen för objekt under uppförande, det vill säga deras rättsliga ordning.
Till exempel, om det finns en redan uppförd grund med väggarna i en byggnad på en tomt, är det omöjligt att flytta detta objekt utan att orsaka oproportionerlig skada på det. Detta avser per definition fastigheter. Slutsats: när domstolen fastställer statusen för ett omtvistat föremål, tar domstolen först och främst hänsyn till dess väsentliga fysiska egenskaper, och först därefter - närvaron eller frånvaron av statlig registrering av rättigheter till det.
Det är inte så enkelt
Samtidigt är den rättsliga praxisen full av tvister i denna fråga. Åsikterna i denna fråga är mycket brett. Vissa jurister betraktar som ett objekt för pågående byggande varje byggnad som håller på att återuppbyggas eller byggas, men som ändå inte har tillstånd för driftsättning. Denna definition tar inte hänsyn till den viktiga omständigheten att processen att bygga ett objekt ibland kan stoppas eller läggas i malpåse av olika anledningar.
Baserat på den senaste definitionen finns dessa egenskaper redankan inte kallas exempel på oavslutad konstruktion. Samtidigt kan de inte hänföras till helheten av byggmaterial, eftersom en del av dem, som används i konstruktionen, har förlorat sina ursprungliga egenskaper.
Artikel nummer 219 i den ryska federationens civillagstiftning anger att äganderätten måste registreras, inklusive för nyskapad egendom, som kan klassificeras som fastighet. Det är under denna definition som objekt "pågående" faller.
Hur känner man igen "ofullständig"?
Låt oss överväga de grundläggande kraven för ett objekt under konstruktion:
- Har en stark koppling till den mark som objektet byggs på (med ovanstående omöjlighet att flytta utan att orsaka skada).
- Enskild objekttilldelning.
- Närvaro av faktumet av avstängning, bevarande eller slutgiltigt avslutande av byggprocessen för denna byggnad (struktur).
Låt oss fatta ett slutgiltigt beslut: ett sådant objekt kan betyda en viss fastighetsenhet, vars byggnadsarbete har stoppats, avbrutits eller malpåse.
Erkännande av ägande av ett objekt under uppbyggnad
Om tidigare sådan lagstiftning övervägdes i form av en uppsättning byggmaterial tillsammans med den investerade arbetskraften och inte gällde föremålen för civilrättsliga transaktioner, då med ändringarna av den ryska federationens civillag (i dess artikelnummer 130) ingick de i listan över saker som rör fastigheter. På den initiala tillståndsregistreringen av ett pågående objektkonstruktion, enligt en av de vanligaste synpunkterna, bör man tala från tidpunkten för uppsägning av kontraktet i fråga om det.
Det är detta synsätt som oftast råder i den befintliga rättspraxisen. I den nya versionen av lagen är registreringen av äganderätten till sådana föremål inte längre betingad av behovet av att göra vissa transaktioner med dem. Vad är slutsatsen av detta? Graden av beredskap för ett sådant objekt hänvisar endast till beskrivande kriterier. Efter genomförandet av det statliga registreringsförfarandet i enlighet med det förfarande som fastställts i lag, kan en sådan byggnad juridiskt klassificeras som ett civilrättsligt objekt med alla följder av det.
Det vill säga att vi kan prata om framväxten av ett helt nytt, integrerat och oberoende juridiskt objekt. Rättigheterna till ett pågående byggobjekt registreras genom administrativt förfarande på grundval av en förteckning över vissa handlingar. Dessutom kan en sådan rättighet erkännas genom ett domstolsbeslut.
Lagstiftningsfinhet
Sådana fall hänvisar till skiljeförfarande och domstolar med allmän jurisdiktion. Den svåraste frågan i denna kategori av tvister är exakt till vem man ska ge äganderätten - till investeraren, kunden eller entreprenören. I den här situationen finns det många motsägelser och juridiska nyanser. När man överväger denna kategori av ärenden accepteras ett antal dokument som bevis, som innehåller bekräftelse på äganderätten till en tomt, tillgången på ett bygglov, en uppsättning design ochannan dokumentation för en kapitalbyggnadsanläggning, etc.
Tyvärr innehåller de juridiska normerna på detta område av relationer ett antal motsägelser, och därför kan lagstiftningen i denna del tolkas i ganska vid mening. Detta leder till missbruk av olika intressenter. Det bör nämnas att dessa rättsförhållanden behöver ytterligare mer detaljerad reglering för att eliminera befintliga luckor i rättsakter och uppnå enhet i befintlig rättspraxis.
Låt oss prata om en pågående byggnad
För att kunna registrera en ofullbordad konstruktion måste tomten där den utförs vara ägd, arrenderad, eller så måste dess ägare ha rätt till ärvd livstids besittning eller evigt bruk. Enligt definitionen (återkallelse omfattar fastighet allt som är fast förbundet med marken och inte kan flyttas utan att objektet orsakar oproportionerlig skada) följer att innehavet av en kapitalstiftelse är ett oumbärligt krav för ett objekt som gör anspråk på sådant. en titel.
Ett föremål under uppbyggnad kan per definition inte vara föremål för ett kontrakt i ett sådant kontrakt, vars giltighet inte har sagts upp. I annat fall (Ryska federationens civillag, artikelnummer 740), fortsätter entreprenören att ha rätt att fortsätta arbetet, det vill säga rättigheterna för så kallade tredje parter kommer att äga rum. Som lag nummer 122-FZ anger i sin artikel nummer 25, äganderätten till sådan ofullbordad konstruktionomöjligt utan bygglov, ett projekt med en detaljerad beskrivning av objektet och handlingar som reglerar rätten till en tomtmark.
Om alla ovanstående villkor är uppfyllda har ägaren av "pågående" all anledning att ge ut ett kapitalbyggnadsobjekt i fastigheten. Tills de har registrerats kommer alla transaktioner relaterade till objektet inte att anses vara giltiga enligt lag.
En annan viktig punkt är att korrekt formalisera rätten till tomten som är upptagen av "oavslutad". Artikel nummer 222 i den ryska federationens civillag säger att om fastigheter byggdes på en tomt som inte är avsedd för detta ändamål, får den statusen som otillåten konstruktion. Att förvärva äganderätten till sådant är i detta fall omöjligt, och det uppförda föremålet är föremål för rivning.
Vilka dokument krävs för registrering av pågående byggnation?
Paket med nödvändiga papper består av:
- Ansökan om registrering av ett objekt under uppförande (äganderätt till det).
- Identifieringsdokument.
- Kvitton för betalning av statlig tull.
- Dokument för en bit mark – bevis på ägande eller arrendeavtal.
- Tillstånd från relevanta myndigheter att bygga vidare på den här webbplatsen.
- Beskrivning mottagits från BTI-myndigheterna (teknisk plan för pågående konstruktion).
Hela paketet med dokument skickas till registreringskammaren.
Hur går dettransaktioner med sådana objekt?
Som redan nämnts anses ett korrekt utfört föremål för "pågående arbete" som fastigheter. Det är därför varje transaktion för köp eller försäljning av pågående byggnad liknar en transaktion med vilken annan fastighet som helst. En köpare som vill köpa ett "pågående arbete" bör vara uppmärksam på följande punkter:
- tillgänglighet av dokument som bekräftar registreringen av objektet;
- närvaron av myndigheternas beslut om tilldelning av mark för byggande;
- planen för ovannämnda konstruktionsobjekt pågår;
- tillgång till all nödvändig dokumentation (tekniska uppskattningar och designuppskattningar);
- dokument som bekräftar uppsägningen av kontraktet för byggandet av anläggningen.
Alla data med egenskaperna hos fastigheten, inklusive dess läge på webbplatsens territorium, måste anges i avtalet för försäljning av fastigheter.
Ett liknande kontrakt upprättas enligt en strikt definierad modell, som är skyldig att följas av alla deltagare i transaktionen.
Funktioner för att upprätta ett kontrakt för försäljning av "ofullständig"
- Den måste upprättas skriftligen med statlig registrering. Om avtalets form inte iakttas leder detta till dess ogiltighet.
- Som med alla transaktioner måste uppgifterna om avtalsparterna anges - med passdata, bostadsadresser, etc.
- Ämnet för kontraktet måste vara tydligt definierat, det vill säga uppgifterna i detbör göra det möjligt att med noggrannhet fastställa försäljningen av vilket särskilt föremål det är fråga om. Sådana uppgifter inkluderar i första hand adressen där byggnaden är belägen.
Det är nödvändigt att ta hänsyn till att det finns både "bygg-"- och "postadress". "Konstruktions"-adressen anges i bygglovet och bestämmer platsen där platsen för byggandet av objektet tillhandahålls. "Post"-adressen kanske inte matchar den. Det kan tilldelas huset först efter slutförandet av acceptprovisionen. Sådana avvikelser bör beaktas när dokumentation för det planerade förvärvet upprättas.
Bland annat ska objektets pris anges.
Måste anges i detalj antalet personer med rätt att använda.
Rättigheterna till egendomen som säljs av tredje part måste respekteras. Vid en transaktion är det säljarens ansvar att meddela köparen om detta. Vi kan prata om hyresgästers rättigheter, hyresgäster, befintliga säkerheter eller livstidsanvändning. Vid underlåtenhet att uppfylla sådana skyldigheter har köparen rätt att kräva nedsättning av försäljningspriset eller fullständig uppsägning av avtalet med ersättning för alla förluster.
Den slutliga överlåtelsen av fastigheter mellan säljaren och köparen med dess godkännande av den senare sker vid den tidpunkt då parterna undertecknar den sk. överlåtelsebrev.
Vilka objekt anses vara otillåtna byggnader?
I enlighet med lagen, alla byggnader, strukturer, hus,uppförda på tomter som inte avsatts för dessa ändamål, skapade utan tillstånd som erhållits för det, byggda med ett väsentligt brott mot stadsplanering och andra normer och regler. Om minst en av de ovan angivna skyltarna finns, klassas konstruktionen som otillåten konstruktion. Förvärv av äganderätt till den är omöjlig utom i fallet med ett beslut om detta av en rättslig myndighet.
Vilka dokument bekräftar slutet på byggkontraktet?
De kan vara:
- En överenskommelse mellan parterna eller ett domstolsbeslut om att säga upp ett sådant avtal.
- Accepterande och leverans av anläggningen efter att entreprenören har avslutat ett visst skede av arbetet, tillsammans med en överenskommelse om att avbryta den fortsatta driften av kontraktet.
- Andra dokument om uppsägning av avtalsrelationer på ett lagligt sätt (vi kan prata om omöjligheten att utföra, likvidation av entreprenören, etc.)
Om uppförandet av ett fastighetsobjekt utfördes av flera personer kunde ett enkelt samarbetsavtal träffas mellan alla deltagare i bygget. I det här fallet talar vi om gemensamt delat ägande av det angivna objektet. När det gäller att attrahera ekonomiska resurser från investerare av utvecklaren talar vi om kundens misslyckande att uppfylla kundens skyldigheter gentemot investerare på grund av omöjligheten att slutföra konstruktionen. Då har investerare inte rättigheter till en specifik del av objektet.
Hur gör man ett bostadshus "ofärdigt"?
Om du vill formalisera ditt objekt för pågående byggande (bostadshus)Därför bör du besöka adressen där den territoriella avdelningen för stadsplanering och arkitektur är belägen. Glöm inte att ta med dig ett paket med dokument bestående av:
- Ansökningar om registrering eller driftsättning.
- Pass (annat identifieringsdokument).
- Nödvändiga dokument för mark.
- Alla nödvändiga tillstånd och godkännanden för utvecklingen av denna webbplats.
- Projektet för att bygga din stuga.
- Specifikationer angående tillhandahållandet av anläggningen med hjälpmedel.
- Kvitton för betalning av statlig tull.
- Cadastral pass för din byggnad.
Den senare innehåller kort information om huset under uppförande med en grafisk plan över området. Ett sådant dokument måste nödvändigtvis innehålla ett matrikelpass för platsen där huset ligger. Om huset säljs utan ett sådant pass kommer transaktionen inte att genomföras. I det här fallet krävs inget tekniskt pass för ett ofärdigt byggobjekt, men som en bilaga till matrikelpasset ska det finnas en teknisk plan för vilket hus som helst, även ofärdigt.
Vad ska man göra om dokument saknas?
Om du försöker hårt är det möjligt att upprätta en "ofullständig" även i avsaknad av nödvändiga papper. I den här situationen bör du agera som om byggandet av stugan bara börjar. Den steg-för-steg handlingsplanen består av:
- Skriv en ansökan för allt som behövstillstånd, utan vilka du bara är en obehörig utvecklare.
- Lägg en beställning på ett färdigt husprojekt, liknande det som uppfördes, med dess obligatoriska godkännande.
- Utformning av en teknisk plan för byggnaden tillsammans med en representant för BTI.
- Beställ objektets pass till fastighetskammaren.
Med hela paketet med dokument insamlat bör du gå igenom registreringsförfarandet på avdelningen för arkitektur och stadsplanering.
Som ett alternativ är det möjligt att skriva till BKB-myndigheterna en ansökan om registrering av de anställda vid byrån för objektet - ditt ofärdiga hus. Det här är ett ganska kostsamt alternativ, men det sparar tid och nerver.
Om vi pratar om en ofullbordad dacha, är dokumentpaketet något förenklat - du kan inte presentera ett bygglov och begränsa dig till en fastighetsplan. När det gäller byggandet av en stuga eller ett bostadshus på landet måste dokumentpaketet vara komplett.
Det är möjligt att underlätta utförandet av alla nödvändiga papper vid beställning eller köp av ett standardprojekt av en bostadsstuga från ett pålitligt byggföretag.
Hur överförs pågående byggarbeten?
Som i fallet med ett färdigställt objekt, görs överföringen genom att upprätta och underteckna lämplig handling, så kallad överförings-acceptansintyg. När det gäller pågående konstruktion som kräver slutförande eller slutförande av vissa arbeten (till exempel efterbehandling), måste hela sammansättningen av sådana brister återspeglas i kontraktet som undertecknades vid tidpunkten för godkännandet.
Baserat påav det godkända godkännandebeviset kan det arbete som utförts enligt kontraktsvillkoren slutgiltigt betalas.
Om rättigheterna till "pågående arbete"
Det är ingen hemlighet att situationen på byggmarknaden de senaste åren och decennierna har varit ekonomiskt instabil. I det här fallet, av alla typer av pågående byggande, talar vi om icke-kommersiella fastigheter, det vill säga bostäder. Många fall från praktiken visar att utvecklare väldigt, väldigt ofta, i närvaro av ekonomiska problem, försöker fördröja processen att överföra faktiskt byggda lokaler till aktieägare. Ibland väljer de att gå i konkurs helt och hållet.
Vad ska en aktieägare göra för att skydda sina egna legitima intressen? I en sådan situation kommer möjligheten att erkänna sitt ägande av fastigheten som ingår i föremålet för pågående byggnation (andel) att komma till undsättning. För att göra detta, gå till domstol.
När man samlar in dokument för att lämna in ett krav mot en utvecklare som inte har fullgjort sina skyldigheter, bör ett antal punkter beaktas:
- Sådana kategorier av mål prövas av domstolarna på platsen (territoriellt) för det delade byggobjektet i fråga.
- Antyder faktiskt genomfört, men inte satt i drift objekt. Om utvecklaren spelar för tid (det vill säga vi talar om en försening av fullgörandet av sina egna skyldigheter), kan denna omständighet inte ligga till grund för ett rättsligt överklagande i syfte atterkännande av aktieägarens ägande av objektet.
Ibland finns det i rättspraxis (som ett undantag) exempel när äganderätten till en andel av ett objekt erkändes när beredskapsgraden för ett objekt under uppförande var från 75 %. Men dessa fall kan snarare betraktas som ett undantag. Sannolikheten för att få ett tillfredsställande domstolsbeslut är hög i det fall färdigställandegraden för den byggnad som är under uppförande är 90 % eller högre. Dessutom är det aktieinnehavarens (kärandens) angelägenhet att ge domstolen bevis på att huset är redo.
Också:
- I sitt yrkande kan aktieägaren inte kräva erkännande av äganderätten till hela föremålet för "pågående arbete". Hans rätt är att göra anspråk på endast en proportionell del av objektet, som anges i avtalet som ingåtts med byggherren. Ofta upprättar juridiskt analfabeter aktieägare ett krav på erkännande av äganderätten till en "lägenhet", "garage" eller "bilplats". Det bör här klargöras att tills en enhet med delad konstruktion officiellt tas i drift, kan den i juridisk mening inte betraktas som en fullvärdig fastighet.
- Uppkomsten av denna äganderätt är endast möjlig för ett objekt som är tillgängligt, vars placering inom objektet under uppförande (byggnad, hus) kan identifieras tydligt. Detta görs baserat på villkoren i kontraktet och tillgänglig projektdokumentation.
- Aktieägaren har rätt att gå till domstol med ett sådant krav endast vid fullfullgörande av egna förpliktelser enligt kontraktet med byggherren vad gäller betalning.
I händelse av ett konkursförfarande mot exploatören, är erkännande av en sådan rätt till en lägenhet eller annan enhet av gemensamt byggande endast möjligt när tillstånd finns att ta i drift, och parterna undertecknat en överlåtelsehandling före det datum då skiljedomstolen ansökte om konkurs.
